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蔣陽兵，資產界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學會破產法研究會理事，深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長，深圳律師協會破產清算專業委員會委員，深圳律協遺產管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話：18566691717
作者：張愛
多年來互聯網的市場造富行為，讓更多的人恍惚覺得“云”才是高大上，只想加上數字化的名頭，而從不縱深向下落實數字化。
樓宇數字化作為近年來誕生的新概念，目前正處于發展的初級階段，市場魚龍混雜、技術參差不齊，也正因為“新”才更需盡快建立統一的行業標準，以及有領航者指明發展方向。
對此，睿和智庫深入采訪了德必集團CIO、智鏈合創CEO范陽，昊樓科技創始人余鐘煉，京東方科技服務CIO謝星亮三位樓宇數字化領域資深專業人士及操盤手，以期明晰樓宇數字化所處的時代環境，并共同探索未來發展趨勢。
01 有些樓宇數字化了，但還沒智慧起來
早期的數字化就是大眾所說的信息化或者自動化，先是BA（Building Automation），后來是BIM（Building Information Modeling）?，F在樓宇數字化主要把樓宇里的電器設備、建筑情況、溫濕度等環境空間管理起來。
之后再利用這些信息為“人”服務，如溫濕度過高了就打開換氣，消防水箱沒有水了自動預警補水，做到各種各樣的預警和控制之后，才可以說是智慧樓宇。樓宇數字化是為了實現智慧樓宇，而目前有些樓宇可能是數字化了，但是還沒有“智慧”起來。
樓宇數字化誕生的背景是多層次的，是經濟社會和信息技術的發展。具體來看主要有三方面：一是信息化已經走到分界點，發展陷入僵化，沒有新生內容產生；二是移動互聯網興起；三是物聯網的迅速發展。
從樓宇行業的角度來說，促進樓宇數字化誕生的就是樓宇形態的進化和管理需求的升級。從磚瓦構建的房屋到現在的各種園區、寫字樓，在這個過程中出現了強弱電、空調系統，對這些結構進行更高效的管理的需求也相應出現，進而對數字化產生了指向性的要求。
從發展階段來看，樓宇數字化的第一個階段是基礎管理—信息化階段，包括樓宇自動化（BA）、消防自動化（FA）、安保自動化（SA）、通信自動化（CA）、信息自動化（MA）；第二個階段是綜合管理—數字化階段，包括綜合信息集成系統（IBMS）、物業與設施管理系統（IPMS）、綜合安防管理系統（SMS）；第三個階段就是我們想要實現的階段—智慧階段，主要體現在場景化賦能和資產運營升級上。
昊樓科技創始人余鐘煉認為，絕大多數樓宇目前還處于信息化時代和半數字化時代。因為真正的數字化硬標準很高，例如信息流的自動采集和自動生成，對數字化的要求非常高，目前很少有樓宇能夠做到真正的數字化，所以現階段稱為信息化和半數字化的時代。
02 樓宇數字化城市發展嚴重不平衡
樓宇數字化發展不到五年時間，整體處于成長初期。新生事物發展的道路總是曲折的，目前樓宇數字化面臨著市場魚龍混雜，技術參差不齊等種種亂象，亟待建立行業標準，以實現可持續發展。
京東方科技服務CIO謝星亮稱，從需求端而言，隨著手機支付、5G、人工智能、AI等技術的普及，客戶對樓宇園區的數字化技術以及服務的需求越來越強烈。同時由于疫情的發展，未來可能都需要避免人與人之間直接接觸的服務，更多的可能要通過無人機、無人車等手段去進行服務，所以從客戶的角度來講，對樓宇數字化的需求是越來越迫切。
而這些需求整體上可以分為兩類：一類是新建建筑的智慧化設計；一類是既有建筑的智慧化改造，新建建筑比重是既有建筑的兩倍左右。另外，可以按客戶對具體功能的維度可以分為硬件和軟件。其中，硬件需求是占比最大的部分；軟件中又可以按照場景分為資產、物業、運營等等，軟件需求中又以資產管理需求為首要需求。
范陽認為，基于樓宇園區的視角來說，樓宇數字化基本上是以樓的形態為核心的，建筑物本身是有建筑標準的，我們可以類比綠色建筑的發展，綠色建筑的認證，之前的標準是不明晰的，逐漸的產生了幾大綠色建筑標準，像中國綠色建筑評價標準，美國LEED標準，美國WELL建筑標準，不同類型的建筑就對應不同的標準。
但是在數字化領域是沒有明確的標準的，現在就是好的樓宇依舊保持著優勢地位，不好的樓宇需要變得更好，市場其實是需要一個標準，且這個標準要從對樓的要求轉向對人的需求的滿足。
另外，目前國內樓宇數字化的發展水平極度不平衡，核心城市之外的大部分樓宇可能還未開始數字化或者停留在數字化的第一階段，而一些樓宇已經進行了非常深度智慧化的探索，例如德必柏航易園的元宇宙園區，這是國內首個元宇宙產業園，在沉浸感和社交關系層面取得的突破性進展。
需求旺盛，市場龐大，進而對樓宇數字化運營商的能力要求也越來越高。人才方面，也更需要有互聯網思維、信息化思維的復合型人才來進行能力輸出。如果做傳統行業的數字化的轉型，就是要用數字化思維去重新理解傳統業務，互聯網思維和傳統運營思維缺一不可。
03大勢：租賃為本轉向客戶為本
未來樓宇數字化行業標桿的服務商，首先要具備扎實的業務能力，同時能與新興事物進行融合；其次需要專業的運營能力，輕資產運營是近年來各產業運營商所爭相追求的發展模式，無論行業形勢如何千變萬化、錯綜復雜，最終比拼的依然是運營能力；第三，要從滿足租賃本身的需求轉向滿足樓宇里的人的需求。
對于需求主體的轉化背后的邏輯，范陽解讀稱，第一個邏輯必然是以客戶為中心。只追求形式再酷炫，但是對客戶沒有價值，那么做事情最開始的出發點就是錯的。這就回到了你的客戶是誰？怎么了解你的客戶的問題上，你需要去深度感知你的客戶。
第二個邏輯就是有服務客戶的能力。對于樓宇的運營者和物業來講，每一個人的行為都成為標簽和數據，每一個設備產生的數據，每一個空間的運行情況，都會在線上實現可視化，便于運營者管理。同時，有任何問題皆可通過AI算法自動處理，提高服務效率的同時，能夠以非租金收入能取代租金收入，而要實現這些效果，樓宇數字化是基礎。
事物發展要經歷一個從小到大、從弱到強、從不完善到完善的過程，目前樓宇數字化市場雖錯綜復雜、混沌初開，而建立行業標準也并非一蹴而就。
7月13日，在睿和智庫主辦的“2022中國樓宇園區資管及低碳數字化創新峰會”上，中國不動產低碳數字化產業聯盟將正式成立，為行業標準的建立和市場的正向發展而不遺余力，致力做樓宇數字化領域的先行兵與領航者
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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