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劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計，不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域：企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。
作者：神鎮的貓總 好貓財經
應該從雅居樂說起。
這是一家最近為業內人士嘖嘖稱奇的房企，當同行在暴雷聲中安心躺平，甚至不惜違規，變著花樣從物業公司抽取資金。
雅居樂卻從大宗交易途徑，折價出售雅生活股份，用于回購和兌付即將到期的美元債。
度過八月難關，高管們舉首高歌，寫出了《念奴嬌》篇章：
“孤旅進擊十四月，幾度英雄浴血…死生由我，美債天險逾越?！?/span>
上一次喊出“我命不由天”的是王石。
屠龍少年終成惡龍，濤濤貨幣洪流中，杠桿是蜜糖讓人眩暈，信用收縮擠兌時，杠桿是穿腸毒藥。
危機現時已籠罩在整個行業頭上，民營房企都難熬過，市場潛意識似乎已經形成，所有人都在驚嘆：
雅居樂為什么可以撐到現在？
從詩篇來看，高管們宣稱危機十四個月，即從2021年下半年開始，意指這是一場由恒大違約肇始，最終演變成全行業的債務危機。
這個時間點并不準確，雅居樂能撐到現在，關鍵時間點應該是2020年最后一周。
雅居樂就海南、揚州、惠州等7個項目，與平安不動產達成70.5億元的交易。
不到兩年時間，平安不動產已退出住宅領域，投資策略全面轉向，雅居樂的交易應該是最后的絕唱。
回溯平安不動產投資邏輯，七個交易標的項目“肥瘦搭配”，相信彼時仍是抱著抄底心態：
只有市場不好時，地產商才會讓出項目權益。
2020年是中國地產商野心膨脹的最后一年，明面上降杠桿已成行業共識，但很多房企仍抱有僥幸，當然其中也有行業高歌猛進的慣性使然。
也許是預見信用緊縮已成定局，疊加疫情對行業產生致命沖擊，還有海南持續堅持的限購，讓雅居樂做出了降杠桿決定。
從此一發不可收拾，雅居樂走在了賣資產道路的前頭。
賣得早、賣得好，才是雅居樂活到現在的關鍵，這一點與萬達世紀大交易別無二致，現在很多房企都想來一場萬達式的決斷，只是苦于沒有任何接盤人。
與平安交易以來的一年多時間里，雅居樂通過資產出售、配股、非標融資，籌資將近200億元，這是雅居樂一次次保證債務剛兌的殺手锏。
相對同等規模房企來說，債務總量不算高；2020年大量融資，使得長短債結構趨于合理；2021年減少拿地，今年停止拿地；項目權益比例高，表外負債少。
這些也是雅居樂能撐到現在的重要因素。
從“資產=負債?權益”來看，從2020年底到今年年中，雅居樂總資產減少了約150億元，權益尤其是少數股東權益增加約150億元，有息負債降低了300億元。
雅居樂順利實現了的資產負債表的縮表。
并不是所有的縮表，都能夠如此順利與及時，富力、融創、佳兆業等均是反例。
劫后余生的喜悅并沒有持續多久，雅居樂的投資者們，面臨著棘手的新問題：
為什么一系列利好消息，雅居樂的股價債價仍在跌跌不休。
答案也許要從行業共性中去找，2021年融資緊縮，讓絕大部分房企的現金消耗大半，2022年的銷售危機，房企的資產負債表再次面臨重大危機：
不拿地，才有可能挺過去；融資情況好一點，還堅持看好未來，才會適度拿一些地；
利潤是任人打扮的小姑娘，資產減值多少，是暴露房企資產優質程度的開始，項目是否能夠賣出去，是資產優質與否的底線；
現金消耗了，有息負債卻沒下降，意味著表外負債吃掉了現金，財務造假、資產隨意騰挪，是行業毒瘤；
違約之后是展期，展期之后還有展期，暴雷的盡頭是重組，重組的盡頭是什么？破產還是行業大并購，都有一些苗頭。
就算是國資房企，挺過來還是要靠加杠桿，但很遺憾，國資房企無法全部消化民企降下來的杠桿。
從雅居樂到二十多家房企的財報表明：
行業出清有待加速，沒有行業出清就沒有行業新發展。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 看了20多家房企中報后的感想
