敲響法槌 
劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計，不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域：企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。
【裁判要旨】
一、根據房地一體原則，執行法院查封地上建筑物的效力及于該建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權和地上建筑物所有權分屬被執行人與他人的除外。對于在建工程的執行處置，人民法院在分別就土地使用權和地上建筑物的查封手續完善后，依據“人民法院對土地使用權的查封效力及于地上建筑物”的原則，對于在建工程新增工程亦具有查封效力，可以處置。
二、 對于評估程序的異議，人民法院應當重點針對評級機構及人員是否具有相應的評估資質以及評估程序是否嚴重違法等進行審查。對于評估價格過低等，不屬于重新評估的法定理由。
【最高人民法院判例】
（2021）最高法執監500號山東某公司執行監督案
【簡要案情】
一、【判決】2015年6月26日，夏某、廖某與山東某公司合資合作開發房地產合同糾紛案，四川省高級人民法院判決：解除投資合同；山東某公司返還夏某投資款7136萬，支付夏某違約金1336萬，支付夏某730萬及利息；
二、【執行】夏某申請強制執行，2015年10月15日，經指定，四川省廣元市中級人民法院立案執行，裁定查封山東某公司名下9600萬存款或相應價值財產；其后，執行法院查封了山東某公司名下位于山東省濰坊市濰城區的土地使用權及部分在建工程，土地125畝，在建房屋505套；
三、【評估】2016年7月，執行法院裁定評估拍賣上述案涉房產，隨后通過公開搖號方式確定評估機構，同年12月15日，評估機構作出評估報告；同年同月24日，山東某公司提出異議，以存在漏評、土地使用權評估價格過低為由。2017年3月和6月，評估機構分別出具回復和說明，對上述異議予以回復；確定評估對象在評估時點2016年10月21日市場價值為2.06億元；
四、【拍賣】2017年6月裁定拍賣，7月和9月兩次流拍，起拍價分別為1.65億元和1.4億元；
五、【以物抵債】2017年10月，經申請執行人夏某申請，執行法院裁定以物抵債；
六、【申訴】被執行人山東某公司在案涉房產被查封評估后仍繼續施工，完成了部分工程；并以存在漏評、評估拍賣違法為由，申請執行監督；
【爭議焦點】
司法評估時點后有新增工程的情況下評估、拍賣、以物抵債是否合法？
【裁判結果】
四川省廣元市中級人民法院、四川省高級人民法院、最高人民法院均駁回山東某公司申訴；
【裁判規則】
一、關于評估拍賣程序。評估方法有誤、價格過低、漏評等問題，已經由評估機構予以回復。但上述問題不涉及評估機構及評估人員不具有相應的評估資質、評估程序嚴重違法等問題，不屬于依法應當重新評估的法定理由，據此主張撤銷以物抵債裁定書，缺乏法律依據。此外，評估僅是輔助執行法院確定拍賣價格的手段，最終還是由市場決定。本案兩次流拍，二拍流拍價為評估價的68%，市場價格明顯低于評估價格。
二、關于新增工程是否未經查封拍賣即以物抵債的問題。
首先，被執行人并未舉證新增工程具體建成時間及價值，施工方曾起訴請求結算新增工程的價款被法院駁回；其次，根據“人民法院查封土地使用權及于地上建筑物”的原則，執行法院查封案涉土地使用權時，地上建筑物尚未辦理登記，查封效力及于地上建筑物，包括可能新增的建筑物。新增工程未經查封的主張，缺乏法律和事實依據，不予支持。
再次，執行程序中執行法院多次告知被執行人及施工方，查封后應當停止施工，繼續施工造成損失的自行承擔，并依法向施工方送達協助執行通知書。被執行人在司法評估時點后仍繼續施工，妨害執行工作，違反法院禁令，又主張新增工程利益，不予支持。
最后，拍賣公告的拍賣范圍明確為案涉土地使用權及地上建筑物，整體處置，現狀拍賣，以競買人現場實際調查為準。因此，拍賣標的物包括拍賣時點的地上建筑物，即包括評估時點后可能新增的建筑物。申請執行人申請以物抵債的范圍，與拍賣標的物的財產范圍一致，在以物抵債的數額范圍內，也應該包括了可能的新增工程。
被執行人主張新增工程的價值應單獨計算并返還，不予支持。
三、本案二拍流拍，說明二拍流拍時市場并不認可包含可能的新增工程在內的案涉房產的價值高于二拍流拍價格，即以物抵債的價格。申請執行人以物抵債，雖然包含了可能的新增工程，但并不損害被執行人的利益。
作者喬謙律師 山東睿揚律師事務所
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