擔保新規解讀之十二：不動產抵押擔保的相關規則

九民會議紀要60.【未辦理登記的不動產抵押合同的效力】不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。

第四十六條 不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院應予支持?！　?/p>

抵押財產因不可歸責于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的，人民法院不予支持；但是抵押人已經獲得保險金、賠償金或者補償金等，債權人請求抵押人在其所獲金額范圍內承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持?！　?/p>

因抵押人轉讓抵押財產或者其他可歸責于抵押人自身的原因導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。

擔保法司法解釋第六十一條 抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。 

第四十七條 不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權范圍等事項。

民法典第二百二十二條第二款 因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第四十八條 當事人申請辦理抵押登記手續時，因登記機構的過錯致使其不能辦理抵押登記，當事人請求登記機構承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

擔保法司法解釋第四十八條 以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

第四十九條 以違法的建筑物抵押的，抵押合同無效，但是一審法庭辯論終結前已經辦理合法手續的除外。抵押合同無效的法律后果，依照本解釋第十七條的有關規定處理?！　?/p>

當事人以建設用地使用權依法設立抵押，抵押人以土地上存在違法的建筑物為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。

最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復二、企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權設定抵押，未經有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準的，不影響抵押合同效力；履行了法定的審批手續，并依法辦理抵押登記的，抵押權自登記時設立。

第五十條 抵押人以劃撥建設用地上的建筑物抵押，當事人以該建設用地使用權不能抵押或者未辦理批準手續為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押權依法實現時，拍賣、變賣建筑物所得的價款，應當優先用于補繳建設用地使用權出讓金?！?/p>

當事人以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押，抵押人以未辦理批準手續為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。已經依法辦理抵押登記，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院應予支持。抵押權依法實現時所得的價款，參照前款有關規定處理。

民法典第三百九十七條?以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

第四百一十七條??建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

九民紀要61.【房地分別抵押】根據《物權法》第182條之規定，僅以建筑物設定抵押的，抵押權的效力及于占用范圍內的土地；僅以建設用地使用權抵押的，抵押權的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產生兩個抵押權的沖突問題?；凇胺康匾惑w”規則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產，從而依照《物權法》第199條的規定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。同一天登記的，視為同時登記。應予注意的是，根據《物權法》第200條的規定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。

第五十一條 當事人僅以建設用地使用權抵押，債權人主張抵押權的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應予支持。債權人主張抵押權的效力及于正在建造的建筑物的續建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持?！　?/p>

當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定，主張抵押權的效力及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持?！　?/p>

抵押人將建設用地使用權、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權人的，人民法院應當根據抵押登記的時間先后確定清償順序。

民法典第二百二十一條?當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

不動產登記暫行條例實施細則第二十四條 不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記?！　?/p>

未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

企業破產法第三十一條　人民法院受理破產申請前一年內，涉及債務人財產的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷：

（三）對沒有財產擔保的債務提供財產擔保的；

第五十二條 當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。

當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產，經審查抵押財產屬于破產財產，預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的，人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持，但是在人民法院受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。