以房抵債購買的房屋能否排除執行

基本案情：惠州仲裁委員會作出的（2013）惠仲案字第173、173-1號仲裁裁決，開發商麥雅公司應支付華建公司、華建惠州分公司建設施工工程欠款48158998.73元及利息、律師代理費、財產保全費、鑒定費、交付驗收資料等，并沒有明確華建公司、華建惠州分公司對麥雅公司應收工程款享有優先權，且已經過了主張優先權的時效。

邱美連與麥雅公司簽訂《認購書》，邱美連于2010年10月9日以抵扣投資款或借款方式付清了開發商麥雅公司出售給其的案涉房產絕大部分購房款653636元。麥雅公司于2010年10月9日出具《收款收據》，載明收到其支付購房款653636元，沒有相應的銀行轉賬憑證。

一審法院于2014年8月15日在查封房產上張貼了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法執字第282號之四執行裁定，預查封了案涉65套房產，包括麥雅公司抵債給邱美連的房屋，預查封期限為三年。

關于邱美連對案涉房產是否享有排除執行的民事權益。最高法院參照執行異議司法解釋第二十八條的規定，認為：邱美連認為其對案涉房產享有權利，在向一審法院提出案外人執行異議被駁回之后，提起本案案外人執行異議之訴。因仲裁裁決未確認華建公司、華建惠州分公司對麥雅公司應收工程款享有優先權，故原判決適用執行異議司法解釋第二十八條來認定邱美連享有的權益能否排除執行，是正確的。

首先，關于案涉《認購書》是否屬于合法有效書面買賣合同的問題。麥雅公司于2010年1月13日取得案涉房產所在樓盤的房屋預售許可證，邱美連與麥雅公司于2010年10月9日簽訂了《認購書》，一審法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4號裁定預查封案涉房產。一審法院于2014年8月15日在查封房產上張貼了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法執字第282號之四執行裁定，預查封了案涉65套房產，預查封期限為三年。從時間來看，簽訂《認購書》先于人民法院查封。從內容來看，《認購書》中載明了當事人名稱、商品房基本情況、價款及付款方式等內容，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且麥雅公司已經按照約定收受購房款，原判決認定其為合法有效的書面買賣合同，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定。華建公司、華建惠州分公司關于《認購書》性質上是以房抵債協議，不是商品房買賣合同的再審申請理由不能成立。

其次，關于邱美連是否在人民法院查封之前已合法占有該不動產的問題。原判決根據邱美連提交的物業費及公攤電費的收據認定其在查封前已合法占有案涉房產，并無不當。華建公司、華建惠州分公司沒有提供證據推翻原判決認定的該事實，其關于邱美連沒有合法占有案涉房產的再審申請理由不能成立。

第三，關于邱美連是否已支付購房款的問題。雖然邱美連并沒有以現金或轉賬方式向麥雅公司實際交付所有房款，但以房抵債亦是支付購房款的一種形式，在麥雅公司對此予以認可，并出具了收款收據的情況下，原判決認定邱美連于2010年10月9日以抵扣投資款或借款方式付清了案涉房產絕大部分購房款653636元，并無不當。華建公司、華建惠州分公司不能提供充分證據推翻原判決認定的相關事實，其關于邱美連未支付購房款的再審申請理由沒有法律依據，本院不予支持。

最后，關于案涉房產未辦理過戶登記是否因邱美連自身原因造成的問題。案涉房產因設立了抵押以及被人民法院查封，未能辦理過戶登記。故原判決認定非因邱美連自身原因未辦理過戶登記，并無不當。

最終最高法院作出（2018）最高法民申3970號《民 事 裁 定 書》認定邱美連對案涉房產享有排除執行的民事權益。

執行難，難點之一在查人找物，雖然目前法院執行人員通過網絡執行查控系統調查相關財產信息只需2分鐘，網絡執行查控系統已與公安部、自然資源部等16家單位和3900多家銀行業金融機構實現聯網?？梢圆樵儽粓绦腥巳珖秶鷥鹊拇婵?、不動產、車輛、證券、網絡資金、理財產品、個人對外投資等16類25項信息。即形成了法院和工商、公安、不動產、金融機構等部門的“總對總”，地方法院申請最高法院指令被執行人及其財產所在地法院查詢財產信息的“點對點”查控關系。但仍存在一些缺陷，需要申請執行人主動查找。

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