22城二、三輪供地可能出現的變化

5月20日，上海土地市場網發布了首批集中土地出讓公告，至此22個重點城市首批次集中供地基本均已出爐。作為土地供應的“新玩法”，首場集中供地也為重點城市今后的土地供應和出讓方式確定了方向。在本文中，我們將對22個重點城市首批集中供地進行梳理，來看這些城市首輪供地的規模、區域結構及拍地規則，并由此進一步展望，在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控背景下，這些城市二三批次的土地供應方面會發生怎樣的變化？

首先，在拍地規則方面，經過梳理，我們發現，22城中除重慶土拍規則比較寬松外，其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制，如福州、合肥、無錫等禁止馬甲公司參拍、上海要求競得方在項目竣工及首次確權前不得轉讓項目權益等。

而在與項目盈利空間最直接關聯的地價方面，22城中除重慶外，其余城市均設置了地價上限。不過，經過梳理，我們發現大部分城市溢價上限基本控制在30%左右，限制較為寬松，僅北京、上海和無錫溢價上限相對較低，出讓地塊溢價率上限多控制在20%以內。同時，在調控目標進一步偏向控地價、控房價的背景下，采取限房價、限地價等“雙限”模式拍地的城市也進一步增多，共有11個城市對地塊上住宅售價設限，其中合肥、鄭州均是首次對地塊上住宅銷售價格進行限制。值得一提的是，北京此次土拍創新提出了“競政府持有共有產權份額”及“競高標準商品住宅建設方案”，在控制房價的同時對項目建成房屋質量也提供了一定的保證。

盡管大部分城市都采取了雙重限價等措施，但結合已完成首輪土拍城市表現來看，仍有不少城市出現了競拍高熱現象。因此，在“三穩”要求進一步落實的背景下，重慶、杭州、無錫等首輪土拍高熱城市極有可能會在二三批次供地時對出讓規則進行升級，以穩定市場預期。

從22城公告的首批次集中土地出讓規模來看，大部分城市首批集中出讓土地的供應面積并不高，其中無錫、福州、深圳和廈門的供地量更是未超過100萬平方米，供應量處于較低水平。進一步地，聯系這些城市2021年住宅用地計劃供應量來看，大部分城市首批集中供地量占全年計劃供應量的比例都在30%以下，僅7個城市首輪供地量占比超過30%，供應節奏整體偏緩。因此，為了完成供地計劃，大部分城市如深圳、廈門在二三批次的土地供應量將會有所增長。

但對于首批集中供地規模比例較高的城市，如廣州、長沙、蘇州，二三批次供應規模將有所縮減。以廣州為例，廣州首批集中供地量占全年宅地計劃供應量的比例高達62%，是22城中供應比例最高城市，因此在接下來兩批次供應中供地規模勢必會較首次明顯縮減。此外，對于杭州、無錫等在前三個月已有多宗土地出讓、首批供地量占比也不低的城市，二三批次的供地量大概率也不會增加。

而在供地結構方面，除重慶、成都等少數城市將供地主力放在中心城區外，其余城市的供地主力集中在郊區，供應量占比基本都在6成以上，中心城區則僅有少量地塊供應。

具體來看，據當前已公告地塊信息，重慶中心城區的供應占比最高，占比高達52%，是22城中優質地塊供應比例最高的城市，九龍坡、江北、沙坪壩、渝北區等區域的熱點板塊均有土地供應。待拍城市中，成都和合肥中心城區地塊供應占比也超過4成。不過，優質地塊出讓占比高意味著重點城市的土拍熱度也會沖高，造成市場預期波動，因此重慶等城市在二三輪供地時或將會改變供地結構，以控制市場熱度。

大部分城市的供地主力多集中在配套發展較為完善的近郊區。尤其是北京、上海等近來市場上剛改需求增多、供應緊缺的城市，近郊地塊的比重都在6成以上，如北京此次出讓的30宗地多集中在五至六環間，瞄準改善需求，而延慶、懷柔等遠郊區僅有4宗地供應；上海也增加了松江、青浦、嘉定、奉賢、南匯臨港片區等剛需主力成交區域的土地供應，中心城區則僅有4宗商品住宅用地供應，并且僅楊浦定海社區一宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門檻也比較高，起拍價均在50億元以上。以已完成土拍的北京、福州表現來看，在這種供地結構下，土拍熱度表現相較穩定。因此，對于這些供應主力在郊區的城市，二三批次土地供應結構仍將會集中在郊區。

長春、天津、廣州、青島等城市則將供地主力放在了遠郊區，遠郊地塊供應占比都在5成以上。以廣州為例來看，此次出讓的48宗地中增城、從化兩區就有22宗，占比高達45%，主力發展的南沙也有多宗土地供應，但中心四區僅有荔灣冷凍廠一宗地出讓，優質地塊比例明顯偏低。但大部分城市的住宅供求緊張區域集中在主城和近郊，這樣的供地結構并未能起到“解渴”效果，因此在接下來兩輪供地中，這些城市中心城區及近郊新城優質地塊的入市占比將會有所提升。

從拍地時間安排來看，22城首場集中土拍開拍時間都集中在4月中旬到6月，其中5月成為重點城市集中土拍的高峰期，有11個城市在當月拍地。上海、武漢則“完美避開”高峰期，由于推地時間較晚，首場拍地開場時間也最晚，其中上海首場集中土拍預計到6月18日才能開啟。而在公告和拍地時間間隔方面，大部分城市間隔時間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時間。余下還未拍地的城市中，僅合肥時間安排較為緊湊，上海、蘇州、成都、寧波等城市的時間排布相對較為寬松，公告與出讓間隔時間基本都在30天左右。

在第二輪集中土拍節奏安排上，根據各城市公布推地計劃來看，有14個城市公告7月為二批次地塊供應時間，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點城市。按照30天左右的公告拍地間隔來推算，這些城市的二次集中土拍大多將在8月份開啟。三批次土拍供應高峰期將在10月，15個城市預告將在此時推地，涉及上海、南京、武漢、合肥、成都等諸多熱點城市，土拍撞期可能性更大。

總體來看，22城中僅長沙、南京等少數城市首輪集中供地“量”和“質”表現均較為突出，其余城市首輪供地或量少、或質減，整體供地質量較為一般。因此，在二三批次供地中，首批集中出讓土地量少、地塊質量也一般的城市如深圳、廈門預計將會有更多的優質地塊推出，本輪供地量大但質減的城市如廣州、長春等也將會加大優質用地的占比。就此來看，重點城市二三批次優質土地供應比例預計會較首批有所提升。但需要注意的是，深圳、廈門等城市土地供應量本就偏低，在房企加大重點城市布局的影響下，優質地塊的競爭熱度并不會下降，而廣州等城市二三批次供地量也會縮減，優質地塊的土拍競爭也會較首次有所升級。

另一方面，在供地時序方面，結合各城市推地計劃來看，二批次集中出讓地塊的供應高峰期集中在7月，有14城表態將在7月前后發布第二輪供地公告，包括北京、南京、蘇州、寧波等多個重點城市，對于有意向在這些城市拿地的企業來說，需提早做好土拍前融準備。

此外，對于土拍熱度居高的城市，在二三批次供地中很可能會升級土拍規則，采取增加初始配建、控制競配建幅度、限制“馬甲”參與搖號等措施來控制市場熱度。結合已完成首輪集中土拍重點城市的表現來看（詳見《行業透視 | 首批集中供地城市地價變動和盈利空間探析》）部分城市的土拍熱度明顯仍在高位，特別是重慶，首批集中出讓地塊溢價超過40%，吸引了較高的關注度；無錫超過八成的地價房價比，仍在繼續拉高周邊住宅的價格上漲預期；而廣州的“多馬甲”搖號拍地模式也引起了行業內外的廣泛討論。為了將“三穩”落到實處，在二三批次供地中，重慶、廣州等城市還是應當采取限房價、土拍搖號、禁“馬甲”搖號等措施來控制土拍熱度，并通過設置更加合理的地價、競配建上限，將企業拿地成本控制在更合理的范圍，從供給側的拿地成本角度出發，減輕地價變動對房價上漲的推力。