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蔣陽兵，資產界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學會破產法研究會理事，深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長，深圳律師協會破產清算專業委員會委員，深圳律協遺產管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話：18566691717
作者：面包財經
來源：面包財經（ID：mianbaocaijing）
2021年5月17日，滬深交易所發布公告稱，首批9只基礎設施公募REITs項目正式獲得證監會批復。5月24日起，該批產品將正式開啟詢價，距離發行再進一步。
若按照9只公募REITs詢價區間下限計算，首批公募基礎設施證券投資基金（REITs）預計合計融資近300億元。其底層資產包含收費公路、產業園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質發電等多種資產。
根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方戰略配售部分在整體份額20%之內的，持有期不得少于60個月；超過20%得部分持有期不得少于36個月；其余戰略配售方持有期間不得少于12個月。
根據其基金募集說明書，首批公募REITs 2021年現金分派率預計在4.10%~12.35%之間。其中不動產REITs（倉儲類REITs、園區類REITs）的現金分派率相對較低，其2021年現金分派率在4.10%~4.74%之間。
首批公募基金REITS正式獲批
5月17日，首批9只公募REITs基金正式獲得證監會批復。這些基金包括：華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、首創水務REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、普洛斯倉儲物流REIT、鹽田港倉儲物流REIT、廣交投廣河高速公路REIT、招商蛇口產業園REIT、首鋼生物質REIT。
圖1：首批9只公募REITs基金正式獲批
根據其基金募集說明書，首批公募基礎設施證券投資基金（REITs）預計合計融資逾300億元。首批項目包含收費公路、產業園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質發電等多種資產，地域上覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域。5月24日起，該批產品將正式開啟詢價，距離發行上市再進一步。
上交所公布的REITs產品信息顯示，根據流程，T日也就是5月31日，為網下基金份額認購日及繳款日、公眾基金份額認購日及繳款日；T-8日（5月19日）披露招募說明書、詢價公告等文件；T-7日網下路演；T-5日（5月24日）為詢價日；T-1日刊登發售公告。照此時間表來看，5月底投資者便可參與REITs基金的認購。
什么是REITs？
REITs（全稱：Real Estate Investment Trusts)即不動產投資信托基金，是指在指定交易所公開交易，通過資產證券化的方式將具有可持續性、穩定性收益的不動產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。
我國基礎設施公募REITs采用“公募基金+ABS”的產品結構，整個產品存續期間封閉運作?；?0%以上資產持有單一基礎設施ABS，其余可投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具，以基礎設施項目租金、收費等穩定現金流作為基金收益來源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利潤的90%。簡單來說，REITs可以看作是以優質不動產為錨的股票。
圖2：我國基礎設施公募REITs產品結構
REITs起源于美國，誕生之初是為了滿足部分高凈值投資者參與商業地產的訴求以及支持跨洲高速公路的投資建設。2000年被引入日本，主要是為提振房地產市場、解決不良債務問題。在國外成熟市場，REITs具備收入穩定、高分紅、高流動性等特征，在資本市場中占有重要地位。
網下發售與公眾投資者發售部分不設置鎖定期
根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的20%，其中基金份額發售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押。其余戰略配售方持有期限亦不得低于12個月。
除此之外，網下發售與公眾投資者發售部分不設置鎖定期，可上市交易，也可以通過回購的方式進行融資，因此具備一定的流動性基礎。
不動產REITs現金分派率相對較低
根據其募集說明書，首批公募REITs 2021年現金分派率預計在4.10%~12.35%之間。其中不動產REITs（倉儲類REITs、園區類REITs）的現金分派率相對較低，2021年現金分派率在4.1%~4.74%之間，明顯低于3只特許經營權REITs（6.19%~12.35%）。首鋼生物質REITs三個項目中一個項目涉及到特許經營權，其2021年預計現金分派率為9.13%，2022年現金分派率為8.17%。
首批REITs中有兩只披露了內部收益率，均為6%左右。
從管理費率來看，招商蛇口產業園REITs管理費用相對固定，為凈資產*0.15%+可供分配金額*3.5%，其他8只REITs管理費用均由固定費用+浮動費用構成。
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