YY評級 
劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計，不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域：企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。
作者：YY
來源：YY評級(ID:YYRating)
地產作為固定收益投資者偏好的領域，很大一個原因就是債務有資產做支撐，無論是具體項目，或者總體看，都存在這樣的邏輯，而且在過去相當長的時間里，資產價格的不斷上升進一步強化了債權人的這個邏輯。
然而，隨著行業發展變化，目前地產進入了一個新老交替的時代，未來地產行業面臨資產價格缺乏上漲預期的情況下，準現房銷售很快來臨，周轉下降，利潤下降，杠桿下降。
由于變化不是漸進的，比如今年以來銷售周期延長，從1年半變成2年，收款周期延長，按揭周期從1個月變成6個月，然后監管資金進一步嚴格，集團從項目收款周期再延長6個月，那么對企業集團而言，可能就一次性消失了將近一年的現金流入，這個是不可逆的，未來周轉速度長期保持如此。
因而，地產公司紛紛暴雷，導致所有的債權人尋找可以支撐自己債權的資產，我們按照先后次序看一下他們如何做：
1、購房者。這些購房者由各地住建局作為代表，封閉監管售樓資金賬戶，確保完工交付房屋，償還債務；目前的情況是絕對大大超過實際需要（有地產公司只剩1億投入就可以完工，監管賬戶6億被凍結）；
2、理財投資人。這些投資人本來并沒有資產對應，但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問題，因此對實控人心理影響極大，所以實控人有很大的動力保障他們的利益，在無法按期兌付的時候，會提供置換房屋，增加抵押等措施；
3、施工方。這些施工方原本和地產公司利益一致，還經常協助地產公司把開發貸套取出來，但是面臨被開發商大量拖欠以后，不得不以停工來對抗。由于法律上工程款優先于抵押權，無論最后他們是否復工，他們還是排在金融債權人之前的。
4、開發貸銀行。由于銀行開發貸相對手續完備，有抵押擔保措施，房屋銷售以后償還了工程款以后能夠優先償還開發貸，而且很多時候按揭發放銀行就是開發貸銀行，自己實現了閉環；
5、土地環節（前融）的債權人，包括信托、基金等。他們對項目有排在開發貸銀行之后的優先受償權；
6、項目的合作方。項目清盤以后他們要拿回他們的利益；
7、集團的無擔保債權人，一般是境內債券持有人 ABS投資人；
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： YY | 地產已經實質進入資產保全階段
