穩就業和穩預期是穩地產的前提

上周五，央行發布了7月份的金融數據，其中社融當月新增7561億元，6月份為51733億元，環比只有六月份的1/7，同比去年減少了3191億元；信貸當月新增6790億元，六月份為28100億元，環比只有六月份的1/5，同比去年減少了4010億元（其中居民部門中長期貸款減少了2488億元，企業部門中長期貸款減少了1478億元）。

從數據來看，經濟的復蘇情況相當不樂觀，其中居民部門中長期貸款（主要是購房按揭貸款）數量的大幅下降足以說明樓市銷售復蘇的悲慘境況。當然，更加讓地產同行絕望的是，居民端的儲蓄意愿猛增，似乎全國人民都在屯糧過冬，以應對不確定的未來。

7月份，M2同比增速為12%，同比增速差（M2-M1）為5.3%，結合社融增量數據，可以看到資金淤積在銀行間市場空轉，也即資金未流向實體經濟。簡單來說就是，缺錢的得不到錢（尤其是房地產企業），而有錢的卻不敢投資和放貸，由此造成現在的尷尬局面。按當前的情況，居民不愿消費且提前還貸、加緊存錢，企業不愿意投資且加速裁員，房地產全產業鏈將更難走出低谷，房企的爆雷潮目前來看也肯定會繼續擴大，比如上周出現的絕對頭部民營房企的股債雙殺。

市場方面目前有很大的擔憂，房地產行業的救市政策還有多少工具箱可用，政策端還有多大的刺激效果，目前來看已轉入悲觀，一是因為一線和強二線城市已沒有多少可繼續松綁的政策空間，不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線；二是普通二線及三四五線城市的政策已松到底部，而且即便松到取消門檻性政策都可能作用有限。本質上來說，樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進購房的需求釋放，現在核心的問題在于如何保證居民端（購房者）的就業有保障且收入可持續。

我們注意到，國家四大AMC中已有機構接到紓困基金的落實任務，地方AMC也已陸續開展各類紓困工作，但目前比較難解決的依舊是錢的來源問題，我們甚至發現目前越來越多的國央企在資金上都開始變得緊張，而且最近對我們這類民營機構的稍高成本的資金也表現出了更大的接受意愿。從鄭州開始實踐的紓困基金的落地情況來看，目前核心的問題還是資金來源，如果想擴大紓困范圍就必須引入社會資本以做大基金規模，而社會資本介入的首要前提是項目的風控安全和收益空間，遺憾的是目前絕大多數停工、爛尾項目都無法達到社會資本的投資準入或投資收益要求。

事實上，在房地產上下游的產業鏈方面，目前各個環節全部都在積極尋求自保，比如投資人、金融機構都不愿意對房企投資或輸血，總包單位和供應商都不愿意墊資或者被欠款，這種情況下唯一能指望的只能是政府導入正向的預期和信心，而這在政策制定方面則非?？简灡O管層的智慧，畢竟中美脫鉤、國內外經濟衰退及通脹壓力等給當前政策的制定帶來了更大的難度。

我們認為，當前房地產行業對地方財政的貢獻根本無法找到其他的替代項，因此穩地產才能穩民生，并實現地方政府的治理目標與民生保障工作，而如前文所述，穩地產的前提則在于居民端的穩就業、穩收入和穩預期，因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導信用的修復并引導市場的正向預期，而在此之前可能更多企業、更多人會選擇屯糧過冬，甚至躺平。

近幾天，江蘇等地又出現了城投定融產品，因我們上半年做的城投業務基本都只能通過股權投資、信托產品、城投債等形式進行，因此上半年監管層大力清理金交所城投定融產品后目前又死灰復燃，這確實讓人頗感意外。市場方面認為，城投平臺不得不重啟定融產品，很大程度上是因為房地產市場下行，地方財政收入大幅下降（尤其是賣地收入），且城投平臺的融資渠道收窄。因此，就像一些同行所說的，“地產不舉，百業不興”。

更多地產和城投平臺融資項目的交流和合作歡迎聯系西政財富和西政資本。