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蔣陽兵，資產界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學會破產法研究會理事，深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長，深圳律師協會破產清算專業委員會委員，深圳律協遺產管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話：18566691717
作者：感恩贊賞你
來源：小債看市（ID：little-bond）
作為最年輕的港股上市房企，新力控股成立第十年便跨入“千億俱樂部”，一時風光無兩。然而今年下半年其商票逾期，還陷入“老板求救信”風波。
評級展望“負面”
9月10日，標普將新力控股（2103.HK）的評級展望由“穩定”調整為“負面”，并確認其長期發行人信用評級為“B”。
標普認為，持續使用現金償還到期債務，將妨礙新力控股的流動性狀況；其在境外短期債務再融資遇到一些困難，融資渠道收窄，可能需要動用內部資源來償還境外到期債券。
同時，新力控股還面臨著減少非銀行融資規模的壓力。
《小債看市》統計，目前新力控股共存續3只美元債，存續規模6.99億美元，今年10月將有一只2.46億美元債到期。
存續美元債明細
截至2020年末，新力控股平均融資成本為9.1%，其中境內平均融資成本為8.7%，融資成本高于同行。
值得注意的是，今年8月新力控股多家子公司被曝出現票據逾期、拒付等現象，其資金鏈緊張跡象初顯。
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據官網介紹，新力控股創辦于2010年，聚焦江西、長三角、大灣區、中西部核心城市以及中國其他區域的潛力城市，成功進駐50+城市。
2019年11月，新力控股登陸香港資本市場，成為最年輕的香港上市內房企。
從銷售上看，2020年新力控股總合約銷售額達1137.4億，首次躋身“千億俱樂部”，但其中權益合約銷售金額僅504.2億元。
今年上半年，新力控股完成全口徑銷售額達588億元，同比增長35%；實現權益銷售額270億元，同比增長28.4%，完成全年銷售目標的51%。
據克爾瑞數據，上半年新力地產以413億操盤金額位居房企第43位；以269.4萬平方米操盤面積位居第39位。
克爾瑞房企排名
2020年是新力控股成立十周年，同時也是其上市后的第一個完整財年。
2021年上半年，新力控股實現營業收入112.2億元，實現歸母凈利潤7.64億元，同比下滑7.06%。
值得注意的是，新力控股的經營性現金流凈額常年為負，直至2020年才有所改觀，這對其債務和利息的保障能力產生不利影響。
在利潤率方面，2020年新力控股毛利潤率為24.4%，同比下降5.2個百分點，今年上半年再次下滑至21.73%，連續三年走低，主要因為交付項目的土地成本高于往年。
在土地儲備方面，截至2021年6月末新力控股土地儲備規模為1440萬平方米，從分布來看以三四線城市為主。
據悉，新力控股將削減土地收購支出，以保留流動性用于償還債務。
截至今年6月末，新力控股總資產為1120.38億元，總負債918.04億元，凈資產202.34億元，資產負債率81.94%。
從房企融資新規“三道紅線”看，新力控股扣除預售款外的資產負債率為73.5%，凈負債率為50.5%，現金短債比是1.4，踩中一道紅線仍歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
值得注意的是，2019年新力控股凈負債率從240%驟降至67%，少數股東權益成了其負債率和利潤的調節器。
《小債看市》分析債務結構發現，新力控股主要以流動負債為主，占總負債的80%。
截至2021年6月末，新力控股流動負債有754.28億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有132.4億元。
其中，新力控股信托貸款和其他融資有47億元，占其短期債務的35%。
相較于短債壓力，新力控股流動性較好，其賬上現金及現金等價物有193.49億元，足以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，新力控股的金融機構授信總額為952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%，可見其財務彈性較好。
除此之外，新力控股還有163.76億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計155.15億元。
整體來看，新力控股的剛性債務近300億，主要以長期有息負債為主占比54%，帶息債務比為31%。
近年來，新力控股嚴重依賴外部融資或股東投入，其融資渠道較為多元，主要依賴于銀行借款和信托。
截至2020年底，新力控股的債務結構為51%銀行貸款、26%非標融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，可見看出其非標融資占有息負債比重高，短期償債壓力較大。
總得來看，新力控股雖然跨入千億房企，但其權益銷售占比較低；剛性債務不斷推升，融資成本較高，且非標融資占比較高。
房企中的一匹黑馬
2010年才成立的新力控股，堪稱房企的一匹黑馬。
據悉，張園林出身建筑行業，2002-2006年期間曾在大哥張國印掌管的“江西五建”工作，為人十分低調。
2010年3月，張園林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一個項目新力帝泊灣并順利熱銷出圈。
五年后，新力銷售規模達到45億，躋身江西房企前三甲。
2016年，新力突破百億大關，銷售額高達161億元，隨后張園林走出江西，將版圖擴張至惠州、蘇州等四個城市。
次年，新力將總部遷往上海，形成上海、深圳、江西南昌三個中心，加速全國戰略布局。
2018年，張園林提出了“保800億爭1000億元”的業績目標，為了沖擊千億，新力采用“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高周轉開發模式。
而部分項目開發速度比口號還快，新力個別項目從開工到拿預售僅需一個多月，甚至有個別項目在尚未取得《建設工程施工許可證》的情況下便擅自動工。
2019年，新力控股集團登陸港股市場，同年實現合同銷售金額914.22億元，實現火箭速度。
然而，高周轉導致產品質量問題而引發的業主維權事件屢屢出現，新力控股也因違規建設多次被政府部門處罰通報。
2019年3月，新力業主曝光新力東園涉嫌虛假廣告；同年新力禧園有業主反應賣房違規收茶水費，交房檢驗后發現房屋質量漏水、剛交付路面坍塌……
同時，極速狂奔的新力還要承受高負債高成本的資金壓力，集團管控及人才流失、品牌美譽度下降等一系列問題也給這家上市不久的黑馬房企造成了巨大困擾。
今年7月8日，一封《新力地產老板張園林求救信》在網上傳播。
信中稱，2019年張園林在推動新力上市時遭遇金融詐騙集團，欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務危機，但隨后遭到公司辟謠。
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