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劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計，不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域：企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。
作者：商辦資管
來源：地產資管網（ID：thefutureX）
8月28日，聯辦企業創富港發布2021年半年報。數據顯示，2021年上半年創富港實現營業收入3.11億元，同比增長10.69%；實現凈利潤1528萬元。
截至2021年6月30日，創富港全國簽約門店數量超200家，全國簽約門店建筑面積合計29.30萬平方米。
從半年報來看，將聯合辦公等同于“二房東”的觀念已然落伍，聯辦企業的科技化屬性正變得越來越強。創富港在半年報中將自己定義為“通過多層次智能信息技術平臺提供共享辦公服務和互助社群”的專業連鎖企業。
公司披露，已自主研發應用多層次的信息技術平臺和智能化系統，包括BCMS商務中心綜合管理系統、BITS智能秘書接電服務系統、方圓間APP和社群交流平臺、銀企直連自動付款系統、BCMS-CLOUD自動記賬系統等。
數據顯示，到2025年，全球GDP的60%以上將是數字化，而數字化的進程，也將打破企業對辦公空間選擇的傳統觀念：一方面，員工的辦公體驗正逐漸成為企業選擇辦公空間的重要考量因素，另一方面，企業也逐步關注到辦公空間的數字科技感給辦公效率帶來的提升。
傳統的辦公空間已然不能滿足需求了，新型的辦公空間承載更多期待，科技化是一個明顯的趨勢。
本文將以創富港為例，探討聯合辦公企業成為“科技”企業的可行路徑。
01
項目規模是前提
從技術角度來看，聯合辦公空間中常見的數字化技術包括：
建筑信息建模(BIM)，BIM可以通過掃描建筑物，將建筑工程以虛擬的三維模型呈現,以便管理者更加直觀地了解項目所需的時間和成本。
機器學習， 如，基于現有建筑布局和會議室使用情況,神經網絡技術可預測新空間中會議室的使用率,從而確定建筑布局。
區塊鏈技術，可以更為有效地管理合作協議、采購、付款等多個工作流程，并且具有更好的可追溯性。
無論是機器學習，還是區塊鏈技術，前提都需要線下數據的支撐，而線下數據來自于線下項目，只有達到一定體量的項目規模，積累的線下數據才能發揮價值。簡單來說，數據需要積累，科技需要積累。
以創富港為例，在十多年的積累中，已經形成了2萬多個樓盤的模型，其中有2000多個具有詳細的測評記錄，已選擇的和在選的有300多個項目，正是基于這些項目數據，包括交通數據、商圈數據、周邊配套數據、內部結構數據等，才形成了自己的測評模型。
根據睿和智庫統計，從項目數量來看，創富港達到200＋個，優客工場達到158個，而其他大部分聯辦企業項目數量不足50個；從在管面積來看，目前行業中，筑夢之星、優客工場、創富港達到20萬平米以上。
各聯辦企業基本情況統計表
睿和智庫制圖
顯然，目前聯合辦公行業頭部格局逐漸成型，科技應用只有在企業擁有足夠的在管面積和客戶積累的前提下，才能發揮其優勢效應，否則對于企業來講只是無端的消耗。
02
可持續投入是基礎
數據顯示，對于連鎖型業態來說，眾多項目的管理和運營，僅管理系統的開發成本就已在千萬級別以上。
睿和智庫認為，科技應用應考慮成本，聯辦空間的租金盡管存在差異，但有天花板，成本過高的科技開發不可持續。
數據顯示，創富港2021年上半年的實際收入超過3.11億元；2021年上半年優客工場總營業收入5億元；2020年筑夢空間營收為3465萬美元，約為2.4億人民幣。
盈利方面，創富港2021年上半年實現經營活動現金流凈額1.91億元，實現凈利潤0.15億元；非美國通用會計準則下，優客工場2021年二季度調整后EBITDA虧損為2,194萬元，一季度虧損為3,297萬元；2020年筑夢之星凈虧損為1968萬美元。
在企業快速發展多形態的辦公需求的背景下，聯合辦公行業期望走向科技賦能的新征程。然而在多數品牌都在打“科技牌”的當下，如何把科技概念落地到實處，如何在滿足服務企業辦公效率的同時平衡開發成本，成為評估聯合辦公企業科技化進程的核心。
以創富港為例，2021年上半年公司研發費用500萬元，較上年增加100萬元，增長25%。創富港之所以能夠在行業低谷期還在加大研發費用的投入，原因還是在于其營收規模，特別是持續的盈利能力。
事實上，聯合辦公頭部企業的技術優勢已經了差異，以研發團隊的規模為例，數據顯示，截至2020年6月30日，筑夢之星僅由5名工程人員組成研發團隊，而創富港的技術研發人員已達到46人。
03
降本增效是方向
在一份內部資料中，創富港強調其科技賦能聚焦于四個價值方向：內控流程規范、空間及服務、提升員工效能、提升會員效能。
創富港科技賦能的四個方向
睿和智庫制圖
可以看到，上述四個價值方向主要還是圍繞企業的精細化管理而來，怎么降低成本，怎么提高空間的運營效率，對于入駐企業來說，科技化的應用手段能否使其辦公更有效率。
比如，在服務方面，創富港所有的服務都用IT作為支持，用IT去配合，包括快遞收發件，研發了智能快遞柜，把人工收發件轉化成自助；復印系統，研發了自助的復印機，與APP對接；有自助的會議室預定系統等。
比如，在財務核算方面，創富港財務能做到自動收款、自動做賬，全國200＋個聯合辦公空間，一天2000筆收款實現自動支付，資金歸集。
創富港降本增效動作
睿和智庫制圖
04
體系化是目標
從科技應用的場景來看，睿和智庫認為，“空間”、“企業”、“人”是聯合辦公企業科技應用的三個維度。
科技應用場景內容表
睿和智庫制圖
目前創富港的科技應用范圍主要包括智能硬件物聯網、會議室預定系統、自助文印系統、BITS商務智能電話系統、AI無人值守超級前臺、方圓間APP，等等，正是圍繞“空間”、“企業”、“人”三個維度展開的。
創富港科技應用及表現
睿和智庫制圖
對于未來，創富港提出了“科技賦能創業”，構建出全方位科技體系的目標。據介紹，未來創富港的科技賦能十大方向包括：管理、選址、裝修、開店、營銷及服務管理、空間（物聯網、互聯網、人工智能）、創富港服務（物聯網、互聯網、人工智能）、第三方服務（互聯網、大數據）、會員服務、社群。
由此可見，創富港通過積累，將科技化應用到全鏈條組織管理、全周期企業服務中去，形成良性的迭代發展趨勢。
結語
國內聯合辦公市場經過數年的發展已經趨于成熟，告別了野蠻生長的年代，未來無論是選址、經營決策以及企業服務都愈發顯現出科技信息化的必要性。
聯合辦公科技的脫虛向實，可以理解為信息化系統的完善，應用場景的豐富，但更多的其實還是對于科技價值的重新認知。也即是，在行業早期，市場更關注企業的資源實力、擴張能力、金融能力等，科技更多是點綴或包裝的價值。如今來到了倡導精細化運營、精細化管理的時代，科技作為實現目標的核心手段自然價值凸顯。
從這個角度來說，始終專注于精細化運營的創富港有著一定的優勢，其在科技化應用方面目標清晰、投入穩定、發展可持續。
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