葛培?。嚎苿摃r代的產業地產底層邏輯

作者：觀點新媒體

葛培?。ń鸬赝庐a業研究院院長）：非常高興第一次參加博鰲論壇，非常有感慨，昨天下午參加閉門會，今天一早參加早餐會，上午是全體大會，全程討論的是房地產的主題，我非常有感受。

今天我給大家匯報的題目是“科創時代產業地產的底層邏輯和商業模式”，我為什么講科創時代？它相對應的是什么時代呢？為什么叫科創時代？我感覺到科創時代是相當于或者說相對于我們原來城投時代，用形象的語言就是鐵公基時代。

這個科創時代的標志是什么呢？我個人的學習體會，感覺到可能是去年的十九屆五中全會，之后形成的一個轉變。

十九屆五中全會是一個重要的標志，我感覺到一定是我黨一次重大的理論飛躍，十九屆五中全會就是討論十四五規劃的，園區經濟正在全面進入科創時代，這是對園區經濟進入新發展階段的重要判斷。

我從十大維度證明現在已經進入科創時代，一是戰略規劃指引，十四五規劃明確把科技創新放在核心地位，把科技自立自強作為國家發展戰略的支撐，擺在各項任務的首位，也就是戰略規劃的指引。

第二個是國家頂層設計，總書記2014年5月23號到張江來，當時我是張江的老總，我幫總書記推薦了一批新經濟企業，比如說喜馬拉雅等等，總書記一個都沒去，他到張江來，就到大飛機?，F在的工信部部長，當時是大飛機的總經理，就陪他看大飛機，然后到上海臨港看榮威汽車，然后去看了一家醫療設備企業，一家新經濟企業他都沒去。他對張江提出要打造全球有影響力的科創中心，這是在2014年的時候，當時還沒有中美貿易戰。

第三是強調科創首位，我們以前叫產學研用，但是這幾個主體的價值取向不一致，所以這次明確創新要放在穩中求進的首位。

第四，中美脫鉤倒逼，這個創新也是解決卡脖子問題的，現在有300多個卡脖子項目，要求長三角要解決100多個，所以這是倒逼。

第五是科學中心引領，實際上就是四個國家綜合性科創中心，上海張江、安徽濱湖、北京懷柔、廣東松山湖科技城和光明科技城聯合打造粵港澳大灣區，這就表明國家對參與原始創新競爭的主戰場就在這四個地方。

第六是央企考核賦能，央企當年凈利潤的投入視同當年的利潤考核。所以我有的時候也感慨，為什么央企里面出現不了華為？華為一年的研發投入1400多億人民幣，相當于全上海全社會研發投入的88%。

第七是資本市場助推，上?？苿摪逄貏e是集成電路企業，現在從申報到上市的中位數是121天，中芯國際用了19天募資了200億，還一股難求。這也是中國的優勢，全國人民的血汗錢在支持科創板。

第八，專精特新成為國家戰略，工信部要求今年通過抓3000多家國家級專精特新企業，帶動全國5萬多家企業發展。第九，國家資本引領，我把科創板企業做了大數據分析，前71個大股東全是國有資本、國有基金，也就是說以前政府，包括政府的平臺公司都是投資BOT、PPP，現在全投在科創，所以這也是科創時代的重要標志。

第十，頂級人才匯聚，我們在打造世界頂級科學家的社區，在上海浦東臨港，拿出2.5平方公里，把全世界圖靈獎，所有的諾貝爾獎科學家全部集中，每年召開一次論壇。這些都表明我們已經進入科創時代，或者說產投時代，這是一個很大的變化。

產業地產行業正呈現八大變化趨勢。產業地產的邏輯都發生根本性的變化，一是園區的新入局者增多，加劇行業競爭。我以前專門做產業基金投資，比如高瓴資本、康橋資本，現在他們也做園區了，像康橋資本第四個基金，8.5億美金，就是專門投資園區的。

第二是傳統的房企搶灘產業地產進入新階段，這是人才結構決定業務結構的，原來是從事房地產的，房地產曾經是暴利的，當然現在走下坡路了，而產業地產是久久為功的。第三是國資加持民企成為產業地產新趨勢。

最近上海搞了四個模式，不僅叫國民共建產業園區，還有國集共建產業園區，就是農村的土地跟國有的搞合作，這個叫國民共建、國集共建，形成地權+股權，實際上可能是鄉村振興的一個重要的切入點，讓農民有可持續的收入。

第四，產業基金紛紛介入產業地產。第五是資本大佬競相并購園區資產，第六是輕資產業務進入春秋時代，第七是產業園區開發主體IPO成為重要選擇。2017年國務院15號文明確園區開發主體可以優先IPO，前面第一個標志是中新發展，就是中國和新加坡合資的，后來兩家文旅的產業園區也上市了。第八是持有型園區資產探索公募REITs試點，這一塊比較熱，這里我簡單自我推介一下，全國第一單ABS是我做的，2006年發行，當時是私募基金+ABS。

去年6月21號，張江光大做的也是全國第一單，也是我做的，當時我是跟光大控股的老總在香港搞了一個私募基金+ABS，正好符合這樣一個條件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一單。

產業地產行業迎來了底層商業邏輯的變革，怎么轉型？我提出來轉型科技投行，打造第二增長曲線新趨勢。實際上就是回答剛剛黃立平董事長的問題，也就是要追求租金以外的收入。

產業地產是空間提供商+時間合伙人，空間提供商就是房東，時間合伙人就是股東，房東+股東，股東贏房東，這個不是講講而已，最后你的利潤結構、投資收益、股東的收益要超過房東，甚至是超過50%，這個我已經做到了。這種模式已經全國復制了，比如說東湖高新、中新發展、聯東U谷、東久新宜、浙江傳化他們都有這方面的一些動作。

金地威新是全國房地產30強里面真心實意轉型為產業地產的公司之一，它做的是全品類、全周期、全自持的項目，這跟凌克董事長的個人偏好也有關，他實際上不是這個行業的人，剛剛高力的嘉賓講生物醫藥，我對這個領域太熟了，金地的董事長凌克在美國搞了4個生物醫藥的孵化器，聘請了一些海外的華人科學家，去年他就投了中國的生物醫藥基金16億人民幣，他是真心實意的真正投資產業地產。

金地威新的頂層設計上是產業園區資管運營專家，也就是資管和運營體現對產業園區全生命周期的堅持，運營體現金地威新產業賦能的價值，“專家”表明金地威新打造行業標桿的愿景。

這樣一個產業園區的資管運營專家，也就是回答了我們是誰。在核心競爭力上它有7個方面，一個是項目策劃能力，它在上海投資了一個達闥機器人3000萬美金，跟他們成立合資公司，在上海打造一個機器人產業園，243畝土地，市委書記6次批示支持這件事。這個公司的創始人就是小靈通的創始人。

第二個是精品化的建造能力，這是金地的強項，第三是集團化的整合能力，集團要求各區的房地產公司一定要協同，因為各區域的房地產公司跟政府的關系比較鐵，由他們來提供園區，然后一起弄。這個事情不是隨便說說，還要考核，一票否決制，每個地方的房地產公司都要為金地威新的產業地產提供項目。第四是協同化政企能力，也就是政府主導，企業主體，第五是持有化產服能力，現在最缺的人才是生物醫藥的產服人才，全國的生物醫藥園區已經有100多個，張江的生物醫藥園區的價格每天每平方是7塊到8塊。

第六是多元化營收能力，這里面我認為就是商業模式，除了租金收入以外，現在大家除了租金收入、物業收入，金地威新還在探索能源管理收入，這也是董事長親自掛帥，要搞標準廠房上的光伏，然后搞儲能。

還有一個是PE投資收入，現在最難的是產業服務收入，也就是說需要專業化的人才，這一塊現在是薄弱環節，也就是說未來可能產業地產不僅僅是租金收入、物業服務收入，還有能源管理收入，包括PE投資收入，還有最重要的可能要突破的，就是產業服務、增值服務收入。第七是證券化運作能力。國家發改委給金地威新也開了視頻會，金地威新申報了5個園區，現在已經進入了項目庫，緊鑼密鼓在打造，最近上交所、深交所都發布了擴目指引，公募REITs將是這個行業顛覆性的變革。