專家點評基礎設施REITs新規（二）

PPP資產交易和管理平臺副主任、天津金融資產交易所總裁

基礎設施存量資產是國家經濟社會發展積累的巨大財富，但從金融角度來看，這些巨量資產也正在形成一個“堰塞湖”，亟待通過流動性的釋放來緩釋風險，同時積聚成新的投資勢能。

理論上來看，基礎設施REITs既能有效盤活存量資產，形成良性投資循環，提升直接融資比重，降低企業杠桿率，又能拓展新的投資領域，使得廣大公眾投資者配置基礎設施資產成為可能，為居民提升財產性收入提供高質量的大類資產。

從實踐來看，交易是最好的后評價機制。發得出、賣得掉等都是對資產質量最為有力的認可，特別是對于基礎設施類資產來講，具有較強的流通能力和變現能力，才有望形成穩定的投資群體，才有望形成專業的投資市場，讓交易發揮出更大的價值創造效用。

國家發改委和證監會推出基礎設施REITs試點讓金融市場的振奮之處在于，直接融資以及多元化的資本市場更為可期，“交易創造價值”將在基建領域獲得破局時機。試點之后，就可能逐步形成一個基礎設施REITs的專屬交易市場，這樣可使基礎設施項目的變現能力加強，建設資金可以形成良性循環，進而更有利于在“六?！钡谋尘跋伦尰A設施建設更好地發揮對經濟的拉動作用。

律師 上海市建緯律師事務所

《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》的印發，開啟了中國公募REITs的元年，其重要性不言而喻，既是對現有制度的深入創新，也是對未來實踐的有力探索。文件的印發給了各地政府以及PPP項目的社會資本方看到了除了通過資產證券化這一債權融資外的另一條道路——偏重股權投資的基礎設施公募REITs。不可否認的是，基礎設施公募REITs試點的展開，確實將極大地拓寬社會資本的投資渠道，但對于其是否真正能夠化解地方債務、提高各方參與基礎設施投資的積極性以及投資效率，仍應當持謹慎的樂觀態度，基礎設施本身的強公益性導致很多項目的使用者付費基數較小，如何為底層資產本身注入強大的收益能力，也許未來將是困擾公募REITs推行一個不小難點。但畢竟“千里之行，始于足下”，有理由相信隨著公募REITs制度化文件的出臺勢必將會給中國基礎設施投資注入新的活力，我們也期待隨著試點地區內相關項目的開展，感受到基礎設施投資領域的一陣新風。

某大型商業銀行資管部

基礎設施REITs新規的出臺標志著國內項目股權融資資本市場建設啟動，其深遠影響等同于30年前中國企業股權融資的上交所開市，同時為國內資產管理行業提供了除信貸非標、貨幣、債券、股票之外在另類不動產領域的重要資產配置標的。

本人作為長期關注基礎設施和商業不動產領域的投資從業人員，欣喜地看到今年監管部門通過公募基金+ABS于基礎設施，北金所住房租賃股權交易于商業不動產的文件出臺。長期以來，我國政府投資和地產以增量為主，資金從居民手中以存款或資管的方式，通過金融機構信用、地方政府信用、央企國企信用、地產公司信用，先于表內，后于表外層層傳遞給實體經濟，實現了經濟的高速發展，但也帶來了高融資成本、高杠桿、高債務、高房價等問題?，F階段”六穩“到“六?！?，增量到存量盤活，從高速換擋到高質量發展，“質量”體現在居民的投資，穿透到底層資產，應該是可持續盈利、可覆蓋債務成本的優質資產，而不是層層信用收益推高融資成本、債務規模和資產價格。金融機構應從僅關注信用評價，開始關注實體項目資產盈利能力。

此次新規出臺鎖定經濟發達區域的優質資產的意義在于以點突破，引導公募基金資管機構通過與資產運營、律師、咨詢、會計師、承銷商等機構的合作，將高質量資產的收益借助資本市場力量，提供給居民投資者，實現資金的高效循環，意義重大。對于培養該領域的專業投資力量，有幾點建議如下：

1、REITs從啟動到推廣的路是漫長地、曲折地、艱難地，政策面應看大方向，只要是從信用向資產本身方向的任何積極嘗試都值得鼓勵，給予正向激勵，只有穩定，耐心，持久的政策，才會與金融機構產生良好的化學反應。

2、金融機構內部要著手建立具備實體資產運營能力的專業團隊，或者建立與外部專業團隊的長期合作機制。

3、隨著政府融資、債務、政務、項目數據逐步公開透明，基于數字化的科技力量會在信息披露、資產估值、運營監督等方面起到加速基礎設施REITs市場的發展作用，資管機構要重視在該領域數字信息化方面的投入。

公募REITs的開啟同時將帶動基礎設施和不動產領域私募股權基金的健康發展，未來更多的資管機構如理財子公司、信托、保險等將參與其中，多層次助力中國項目股權融資資本市場的發展。

財達證券總經理助理兼固定收益融資總部總經理

公募基礎設施REITs的推出，引爆了金融從業者的朋友圈，各方專家及業務參與機構均對未來該項業務的發展充滿了期待。兩部委發布的試點工作通知明確了試點意義，制定了基本原則，對試點項目提出了明確要求。從當前國內基礎設施投資存量及相應不動產質量來看，未來公募基礎設施REITs市場大有可為。

與此同時，從實操作角度看，當前的公募基礎設施REITs產品也面臨著諸多亟需解決的問題。

1、試點明確了公募基礎設施REITs的交易機構為“公募基金+ABS+保薦”模式。公募基金作為REITs核心管理人，即承擔投行的“賣方”角色，需要對基礎資產進行盡職調查及資產管理；同時又擔任“買方”，即要求公募REITs的管理人將80%以上基金資產投資于與其存在實際控制關系或受同一控制人控制的ABS管理人設立發行的單一基礎設施資產支持證券的全部份額，同時這也決定了一個公募REITs只對應一個ABS項目。公募基金同時擔任“買方”與“賣方”角色，是否能夠“承其重”，有待驗證。當然，筆者認為，未來《證券法》的修訂，有望把公募基金從“賣方”角色中解脫出來。

2、公募基礎設施REITs涉及國有資產轉移，資產估值難等問題。從當前公募基礎設施資產存量來看，大量資產產權所有人為國有企業，而公募基礎設施REITs的操作涉及資產評估及產權轉移。若資產估值過低，則可能涉及國有資產流失問題，若資產估值過高，則涉及最終產品收益率偏低問題。同時，在資產產權交易流程中，目前仍未出臺明確的免稅政策，因此所得稅依然是不可避免的產品隱性成本。當然，后續各地稅務、土地管理、國資等主管部門的協商與支持，有望解決以上問題。

最后，從券商開展業務的角度來說，公募基礎設施REITs的推出無疑為券商參與各地平臺公司轉型及為上市公司收并購等服務提供了強有效的工具。期待中國公募REITs為中國金融業帶來的新機遇，同時也期待中國公募REITs市場的蓬勃發展。

中鐵（上海）投資集團有限公司副總經濟師  投資發展中心總經理  

4月30日，證監會與國家發改委聯合發布通知，推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作，證監會同時對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》征求意見，公募REITs即將橫空出世，將對我國基礎設施領域的投融資產生重大而深遠的影響。

對公眾來說，公募REITs的推出，使老百姓增加了新的投資品種和領域，基礎設施投資回報具有收益穩定、安全性高的特點，對穩健型投資者提供了更多的選擇。

對地方政府來說，地方政府擁有大量優質資產，未來可通過REITs實現存量基礎設施資產的盤活。通過將優質資產真實出售給社會基金，實現前期投資資金回流，這在當前嚴控地方政府債務的背景下意義重大。尤其是，在抗擊疫情后的經濟恢復過程中，REITs將會為傳統基建和新基建的有效投資提供助力。

對社會資本來說，一是使真實、出表的資本金融資成為可能。資本金融資是社會資本方的痛點，前幾年社會資本通過PPP模式投資了大量的基礎設施項目，一方面手握PPP項目資產難以退出，另一方面真正的資本金融資極其困難，導致社會資本投資能力下降?；A設施REITs的推出，有利于社會資本盤活存量，增強投資的可持續能力。二是要求社會資本更加注重基礎設施投資項目的質量。項目合法合規只是底線，要想獲得公眾的青睞，項目的質地要更加優良。

建銀咨詢公司

本人曾經做過商用物業貸款和準REITs理財產品，翻譯了《REITs分析與投資指南》，個人感覺國內金融市場在資金端和資產端產品單調、簡單，缺乏多樣化、市場化和標準化的金融產品來滿足居民財富保值增值的需要，基建領域尚未培育起真正的基礎設施投資基金，國內金融創新迫切需要來自基礎設施投融資需求的活水，基礎設施REITs的推出適逢其時。

推出基礎設施REITs需要商業銀行積極參與。首先公募基礎設施投資基金的募集需要銀行代銷端做好宣傳，在利率下行期基金募集的難度小一些，但對于REITs這種復雜的產品，銀行要協助做好投資者培育，精準營銷那些接受基礎設施股權投資風險偏好和長期穩定現金流的客戶。其次商業銀行作為公募基礎設施證券投資基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益，保管基金資產，監督基金管理人日常投資運作。再次，權益型REITs要取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權，要求基礎設施項目的股權、收益權及其他任何權益不能設置抵押、質押，而一些項目的收費權質押在貸款銀行，這也需要原始權益人與貸款銀行做好溝通，做好相關償債安排、解除抵質押。第四，商業銀行投行部門要積極研究權益型REITs，總結在銀行間債券市場發行公募房地產信托投資基金類REITs產品的經驗，為承銷公募基礎設施REITs產品創造條件。第五，探索象給上市公司貸款一樣對REITs給予資金支持。

上海交通大學PPP研究中心咨詢部主任

基礎設施REITs作為一種創新型投融資模式推廣和應用，能有效盤活國內現有的海量存量資產，改善企業資產負債結構，符合我國在新冠疫情后快速恢復經濟發展的實際

其一，它倒逼傳統企業由重資產投資模式向重運營模式轉變，加快新舊動能轉換；同時也為居民從現在單一的商品房投資轉向范圍更廣的基建領域投資提供了機會，拓展了民間資本的投資渠道。

其二，在公共服務領域，PPP項目的再融資一直是困擾社會資本方的痛點問題，基礎設施REITs的出現也為PPP項目的再融資提供了一個新的渠道，雖然兩者之間要完全匹配還要一段路要走，但二者的融合發展，未來可期！

中國國際經濟咨詢有限公司政府業務首席專家

新中國成立70年來，我們經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。黨的十八大以來，城市建設和發展步入了新的階段，城鎮化水平進一步提高，城市發展質量明顯改善，同時也面臨著巨大的挑戰，比如政府性債務高企、城市基礎設施權屬不清、重建設輕運營資產管運效率低下等。

此時基礎設施公募Reits的推出對于這些舊的發展階段形成的歷史問題解決有一定的促進作用，通過權益性架構設計降低業主方的資產負債率，通過優選項目和確權過程明晰基礎資產的權屬，通過對于管理人施加管理上的信義義務加快培育我國專業的基礎設施投資運營管理服務機構，并通過資本市場的有效反應反作用于基礎設施的科學決策過程，因此對于我國的城鎮化建設進入高質量發展新階段具有重要意義，當然“局中人”要面臨的轉變和調適也會是深刻而痛苦的。

目前試點項目的挑選遵循了比較嚴格的標準，在配套制度文件和架構設計上還存在著不少需要努力的地方，這正符合了新事物的正常發展規律。發展要以發育為前提，不同地區、不同行業、不同機構、不同用戶的發育程度不同，必然會呈現不同的發展樣態，但是向前向上的態勢是一致的，我們應直面挑戰、躬身入局，去迎接一個新的時代。