觀點 
蔣陽兵，資產界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學會破產法研究會理事，深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長，深圳律師協會破產清算專業委員會委員，深圳律協遺產管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話：18566691717
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（guandianweixin）
歷史是一場輪回。許家印曾通過他的朋友圈叩開香港市場，如今好友們是否接盤讓他全身而退？
2015年，許家印以125億港元從老朋友劉鑾雄旗下華人置業手中，收購位于灣仔區的美國萬通大廈并更名為“恒大中心”，一舉敲開香港市場的大門。
隨后恒大趁著中資買地熱潮，于2018年起斥資上百億接連購入土地，發展香港住宅項目。這一雷厲風行、出手迅猛的作風，與過往許家印對新市場、新業務的進入態勢一致。
但如今，正如那些擺在貨架上的新業務，香港項目也被恒大寫進待售清單。
10 月 19 日最新消息，位于香港長沙灣的恒大·睿峰項目已成功轉讓予項目合伙股東鼎佩集 團，為恒大首次成功轉售在港項目，而鼎佩集團身后隱現著鄭裕彤家族的身影。
而各種消息發酵間，難免讓市場關注著恒大香港項目的現狀與過往。
恒大香港過往
恒大首次在香港房地產市場露臉，是從投資物業開始。
于2015年11月12日，恒大宣布以125億港元收購華人置業旗下美國萬通大廈物業。項目位于香港金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區域，鄰近金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會展中心，毗鄰維多利亞港灣，是“幻彩詠香江”參與大廈之一。
該物業占地2139平方米，總樓面面積32091平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。
隨后于2016年，恒大將萬通大廈更名為中國恒大中心，作為恒大的香港總部大樓。
這為恒大在香港的發展拉開了序幕。2018年，在萬科、中海、龍湖、合景泰富一眾中資赴港買地的熱潮中，恒大也在香港買入若干物業并在2019年底相繼推出市場。
與中海、萬科等開發商的開發周期不同，恒大用了短短一年便能實現買地與入市銷售。這背后正是迥然不同的開發模式。
觀點地產新媒體梳理獲悉，其他中資財團在香港多是通過競投官地建屋進行開發，一般也需要3至5年的開發時間。
而恒大則大多是向港資發展商收購可即時發展的現有地盤興建住宅。
如恒大進入香港住宅市場的首個項目恒大·珺瓏灣，便于2018年1月以65億港元從四叔（李兆基）手中收購香港屯門管翠路住宅用地開發而來。
時隔三個月，恒大又從另一位好友--新世界發展手上買下了懷德工業大廈，地段屬新九龍內地段第4178號，該項目地塊最初為工業用途，2014年新世界申請改建為商住項目。
不過，這種熟地開發模式除了具備開發周期明顯縮短的優勢外，也存在收購成本高的問題。
如上述香港屯門管翠路住宅用地最早于2015年由恒基兆業旗下福彩發展豪擲36.3億港元投得，三年后由恒大收購，該項目地塊不足3年升值近30億港元，升幅逾80%。
這也使得項目入市時的定價并不低，如恒大·珺瓏灣第1期平均折實呎價為所處掃管笏片區近5年來首批呎價最高的樓盤；同樣，恒大·睿峰入市時平均呎價便與同區二手市場平均呎價約18400港元比較亦高出約20%。
然而，由于項目以小戶型為主、總價不高，且2019年恒大推出項目時正逢香港放款按揭保險等因素，恒大的兩個住宅項目均獲得了市場不錯的反響。
其中恒大·珺瓏灣開盤時，甚至一大早銷售中心門外便排起了百米長龍，給彼時頹廢的港島樓市燒了一把火。據相關數據顯示，珺瓏灣項目前期認籌量高達2300組，超額認購15倍，首期推出的151套房源當天全部售罄，其中超五成為300平方呎的一房小戶型。
嘗到甜頭的恒大繼續這種開發模式，于2019年以47億港元買入恒基旗下元朗和生圍地皮。
不過，該次恒大向恒基收購的和生圍項目并不像前兩次那么手續完備。
該項目最早在2008年由香港城規會批準作濕地修復及低密度住宅發展，以興建267幢住宅，后恒基輾轉多次提出修訂方案，提出將興建單位數目減少約半成，并全數改為洋房發展等，項目一直處于拉鋸中。
后于2018年時恒基就表示正積極與政府就和生圍項目商討補地價事宜，但此后卻再也沒有相關消息。
因此，恒大買入的這宗地塊更類似于半熟地，仍需進行補地價等手續。在獲得香港元朗和生圍項目一年多之后，恒大于2021年3月將地價補交完畢，涉資近42億港元，這也是近3年以來最大額的私人重建補地價個案。
擺上貨架的項目
然而，這種加速度隨著恒大負債壓力的擴大、負面輿情的增多而被迫放慢。早在今年7月份，有按揭貸款經紀商對外披露，匯豐、渣打、東亞銀行等六家銀行已暫停接受恒大開發的兩個未完工香港住宅樓盤的樓花按揭貸款申請。
據悉，當中主要包括恒大·珺瓏灣II期及長沙灣恒大·睿峰，估計近60名買家或受影響。觀點地產新媒體了解，該尚未落成的樓盤預計落成日期分別為今年8月13日及10月31日。
但彼時恒大對外表示，其他銀行仍在批準其樓花按揭貸款，并稱預計香港的銀行任何停止按揭貸款的決定只會產生輕微影響。恒大稱，其開發項目正在按計劃進行。
“銀行暫停按揭貸款并不會對樓市及買家產生多大影響?！毕愀壑性禺a研究部高級聯席董事黃良升對觀點地產新媒體表示。其稱，香港開發商預售金額都會在第三方信托戶口進行托管，只有等工程落成之后扣掉所有負債才會支付給開發商，這也相應保障了社會民生的利益。
盡管如此，隨后于8月珺瓏灣II期即將交樓之時，代表賣方的律師樓卻于8月9日向恒大珺瓏灣第2期業主發出延遲交樓通知--物業交樓日期為9月17日，開發商的項目管理團隊正努力爭取在8月份之內取得滿意紙，從而啟動交樓程序。
同時，10月起包括美聯、中原等一些代理公司入稟法院追討恒大傭金。如中原入稟狀指，中原協助出售恒大·睿峰42個單位及恒大·珺瓏灣401個單位，惟恒大未有按協議支付傭金，因此入稟法院追討逾1億元傭金。
很顯然，恒大自身的流動性危機已一步步傳導到香港項目上。不過現在，這些投資及住宅開發項目，最終也成了緩解恒大危機的棋子之一。
事實上，在寸金寸土的香港，以地價昂貴的物業進行融資貸款，或用于支持項目本身的發展，或用于尋求融資，這對于恒大來說也不是第一次了。
如于2018年10月初，恒大便為屯門恒大·珺瓏灣項目尋求52.8億港元的3.5年期定期貸款，貸款的借款人正是原項目地皮持有人恒基的子公司。同月，還有傳恒大擬將其在香港的中國恒大中心大廈抵押融資約15億美元，用來償還其海外債務和派息。
2020年9月，恒大申報了元朗和生圍項目盈邦與恒基旗下公司達成的貸款抵押文件。
不過如今，恒大選擇直接將物業或項目股權出售以尋求資金回流。
觀點地產新媒體梳理發現，最早于8月23日就有消息稱，恒大正與越秀地產洽談出售恒大中心事項，出售價約在105億港元左右。
8月25日，中國恒大持有的香港元朗和生圍項目，近日以暗盤形式推出市場放售，意向價約80億港元。
而后消息持續發酵，傳越秀地產由于擔心恒大尚未解決的債務問題會給順利完成交易帶來潛在的麻煩，收購一事遭越秀地產的董事會反對。同樣的，據悉和生圍項目截至目前尚未找到合適買家。
據10月19日最新消息，恒大·睿峰成功轉讓予項目的合伙股東鼎佩集團，這是首次成功轉售其在香港項目。
消息透露，恒大·睿峰獲合資伙伴鼎佩集團接手，并將負責樓盤余下銷售及交樓工作等。
據悉，該項目2019年底開售至今，已經銷售近一半左右單位，現時余下大約190個單位仍未售出。
一代理人士向觀點地產新媒體透露，若參考已售出的單位平均售價約890萬港元計算，住宅部分市值約17億港元，連同項目本身約3萬多平方呎的商場及30個車位，估計恒大·睿峰公開出售的部分市值約24億元左右。
另據了解，合作伙伴及買家鼎佩集團成立于2006年10月6日，為香港的一家私人股權投資機構。早前鼎佩曾負責為鄭裕彤旗下的新創建進行策略性投資，與鄭裕彤關系密切。
據若干信息顯示，鼎佩證券堪稱鄭裕彤家族的御用券商。鄭裕彤家族也曾通過該券商助力于許家印，如在寶萬之爭期間，2016年許家印增持萬科A股時，就曾有香港兩家金融機構買入萬科H股，其中一家便是鼎佩證券。
歷史是一場輪回。許家印曾通過他的朋友圈叩開香港市場，如今好友們是否接盤讓他全身而退？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
